我市4个低效用地盘活利用案例入选省厅典型案例
发布时间：2024-11-18
我省低效用地再开发试点工作开展以来，各地积极推进，涌现出一批好的经验做法。近期，全省县域重点产业链暨低效用地再开发等工作现场会在安溪县召开，福清市、石狮市作典型发言，同时省自然资源厅印发了19个典型案例。我市4个案例：社会福利院改造项目、工业园区“共享区”改造项目、福清市汽车走廊试点片区改造项目、连江县福州现代物流城改造项目入选。 福州市社会福利院改造项目 （再开发类型：低效用地盘活与城中村改造协同推进， 补齐民生短板，提升片区环境） 福州市社会福利院坐落于仓山区湖边村半山腰，占地面积40余亩，因其周边为城中村，房屋密集、巷道狭窄，导致交通通达性不顺畅，进出不便；同时城中村内基础设施配套不完善，居民生活环境也需改善和提升。 2023年1月18日，习近平总书记在视频连线慰问福州市社会福利院时强调：“一个社会幸福不幸福，很重要的是看老年人幸福不幸福。”为深入贯彻习近平总书记关于养老服务工作的重要讲话精神，聚焦“一定要让老年人有一个幸福的晚年”目标，福州市切实推进市社会福利院及周边片区人居环境整治提升，打造以医疗、养老为主导功能的城市更新单元，实现城中村、养老短板、片区功能布局的全方位提升。 坚持“人民至上”的原则，按照“政府主导、市场运作、国企统筹”的运作模式，以福州市社会福利院项目为切入点，联动周边城中村改造，探索国企参与养老事业和养老产业发展模式，通过征用福州市社会福利院周边村集体用地，将其中约10亩用地划拨给福州市社会福利院开展综合提升改造，在其他征用土地上规划新增养老用地50亩，采用市场化的出让方式供地，将配建医疗服务设施作为土地供应条件，并明确不得分割转让。同时，充分利用边角地规划公园绿地，整体提升片区环境景观。福州市社会福利院片区统一纳入政府收储计划、同步推进用地报批，一次性完成多功能用地报批，以创建养老机构新标杆、医养结合新范本。 一是实现城市可持续发展。以城市经营理念谋划项目实施方案，一方面夯实征迁成本，充分盘活周边可利用的安置房源，精细化核算项目成本；另一方面综合刚性景观管控要求与经济效益进行多方案设计模拟，算好“生态账、资源账、经济账、效益账”，统筹协调民生福利与经济效益的关系，确定最优再开发方案，打造可持续发展城市示范项目。 二是实现片区品质不断提升。在推动福州市社会福利院环境优化、功能完善和品质提升方面，坚持“拆隐患、留记忆、改环境、增配套”的原则，以保留、利用、提升为主，探索长者空间改造的新模式；增加健身休闲设施、共享庭院及园艺活动区等配套，完善适老化设施，构建无障碍体系。经过精心设计改造，园区形成花园式景观，面貌焕然一新，实现在院老人“走出公寓楼，就走进‘山水城’”的幸福康养愿景。同时，拟出让养老用地将新增建筑面积约66000平方米，其中设置医疗卫生建筑面积约20000平方米，计划建设养老照护床位1500张，实现医养结合的有效衔接。 福州市社会福利院改造前后对比图 一是聚力两抓手。一是联动福州市社会福利院与城中村共同改造。通过数字地形、现场测绘、无人机航拍及逐地逐房实地踏勘，全面摸清福州市社会福利院周边低效城中村底数，形成精准的工作底图，做到应包尽包，“到边到角”划定改造更新范围，确定总范围约100亩。二是谋划医养结合的更新单元。落实国土空间总体规划，衔接福州市中心城区养老设施布局专项规划、城市更新专项规划，扩大研究范围至详细规划单元，基于详细规划单元现状、特色资源，打造医疗、养老为主导功能的城市更新单元。 二是强化两保障。一是强化技术保障。引入三维辅助决策系统，模拟项目场地进行空间形态分析，通过开展落地实施为导向的城市设计，顺应地形，与周边建筑、城市景观融合，统筹新旧养老院一体化规划设计，从二环干道沿线多角度分析、多方案比选，确定地块限高、空间布局等管控要求，在保证山体视线通廊的前提下，营造有层次、线条美的城市天际线。二是强化资金保障。采取国企发行债券和基金等金融、财政统筹方式解决，并争取地方政府专项债支持，为项目开展提供资金保障。 三是做到三坚持。一是坚持专业融合。在项目规划设计上，引入多专业团队，多元协同，形成高水平方案。在实施策划上，夯实征迁成本，盘活周边可利用的安置房源，算好成本账；用足城市更新政策，节约集约利用可开发土地资源，高效统筹生态环境、社会效益，算好平衡账，打造可持续发展城市示范项目。二是坚持一线配合。通过前置项目技术审核、全过程现场办公方式，落实项目审批、建设过程中领导在一线指挥，干部在一线工作，问题在一线解决的工作模式，仅用时一个月就完成福州市社会福利院改造建设，改造后院区综合景观环境焕然一新，功能更加完善。三是坚持省市联合。省市联合做好用地要素保障，对接省自然资源厅给予支持和指导，并将福州市社会福利院片区统一纳入政府收储计划、同步推进用地报批，一次性完成多功能用地报批。 通过高质量系统谋划、高标准科学规划、精细化城市设计、不断完善的工作机制，让福州市社会福利院片区更新改造工作有了规划“明白账”、更新“路线图”、项目“效果图”、实施“助推器”。 该城中村更新改造项目，是福州市低效用地再开发试点工作的一次积极探索，有效统筹衔接各级专项规划，综合运用规划、用地等政策，成功实现城中村、养老短板、片区功能布局的全方位提升。 福州市工业园区“共享区”改造项目 （再开发类型：盘活园区存量资源，完善提升配套水平） 2022年8月，福州市委召开专题会议研究工业园区标准化建设，并提出的“推进园区共享区建设，加快打造功能完备、产城融合、共建共享的标准化工业园区”的要求，福州市自然资源和规划局会同福州市工信局摸排园区情况，召开动员部署会，以“当年出成效，三年全面完成”为目标，选取13个工业园区作为试点园区，开展福州市工业园区“共享区”建设。 实行“政府主导、园区落实、企业共建”的模式，13个园区“共享区”按照“一区一特色，一区一亮点”的原则，开展改造建设，盘整园区存量零星用地和存量房产等空间资源，优先用于园区配套设施建设。如：福州市软件园聚焦人才“护航”，强化员工配套服务；福兴经济开发区聚焦园区“焕新”，提升园区功能品质；青口汽车城聚焦企业“减负”，完善园区服务保障；江阴港城经济区构建“3+2+1”完善的生活配套体系，完善住房、教育、商业配套，打造一个适宜企业办公、方便职工生活的综合服务集中区等。 2023年，13个试点园区推进配套住房、生活生产服务、基础设施等157个项目建设，建成配套住房4517套。生活配套方面，建设一批文化、体育、教育、商超服务设施，满足职工生活需求；产业配套方面，建设一批办公研发、推广物流、人力培训等设施，为园区提供高效的生产配套服务；基础设施及环境方面，完善过街及交通接驳设施，提升排水、电力、通信等各类基础设施容量和园区承载力，逐步完善“共享区”各项保障服务功能。 部分园区改造前后对比图 按照“高站位谋划园区规划，高效益推进园区提升，高品质改善职工生活，高标准建设园区配套，高品位提升园区环境，高效能推动园区治理”的总体思路，形成“五个一”的工作机制，即“成立一个领导小组，印发一个指导意见，编制一个建设导则，组建一个工作专班，形成一套考评机制”，助力各项工作扎实推进。 （一）抓统筹、聚合力。成立市级领导小组，下设办公室，挂靠福州市自然资源和规划局，会同福州市工信局、房管局等做好业务部署与指导、督导与通报；成立县（区）级领导小组，各县（市）区政府、高新区管委会及各园区管委会牵头抓总，确保工业园区“共享区”建设取得实效。 （二）定方向、明标准。制定《福州市工业园区“共享区”建设工作指导意见》《福州市工业园区“共享区”建设导则》，形成“1+3”行动计划，即1个规划引领，各园区按照“一区一策”的要求编制《园区“共享区”建设规划与行动计划》；3个专项提升行动，开展配套住房提升、配套设施提升和环境品质提升3大行动，形成包括提升项、基础项的36项配建标准。 （三）重服务、强监督。组建服务各县区和园区的一对一专班，为各县区和工业园区提供全专业、全方位、全流程指导。制定年度、季度考评机制，坚持月督导、季考核，及时发现短板，形成季度工作通报。将年度考评情况纳入绩效考评，有效推动工业园区“共享区”建设工作。 福州市工业园区“共享区”建设的成功经验，在于创新协同治理模式和高效执行策略。政府、园区和企业三方紧密合作，形成强大的工作合力，确保项目顺利推进。通过精准定位，各园区实现了特色化发展，提升了整体竞争力。同时，通过低效用地再开发，优化了土地资源配置，增强了园区的服务功能；借助系统化的工作机制和严格的考评体系，为持续改进和提升提供保障，确保工业园区“共享区”建设的长远发展。 福清市汽车走廊试点片区改造项目 （再开发类型：探索“工改商”实施路径补齐城市功能短板） 汽车行业已经成为福清商贸零售的支柱行业之一，市场前景与发展势头良好，有着明显的行业优势，汽车走廊作为福清汽车产业的主要集聚地，现有各类汽车业态100余家，其中4S品牌店及专业经销商24家，占福州市75%，但整个片区汽车商贸业布局“小、散、乱”，且部分车企经营点为工业地块。因此，结合低效用地再开发工作及福清市产业发展特色与现状基础，从产业转型升级、新城配套完善、环境品质提升等方面入手，通过低效用地收储出让、工改商自行改造和环境改造提升等方式，并依托内部的资金平衡，致力打造集新车销售、二手车交易、平行进口展销、汽配维修、汽车金融和汽车文化等为一体的百亿汽车商贸走廊。如：通过工改商自行改造的茂华汽车城项目，土地使用权人为福建茂华投资集团有限公司，宗地面积65544㎡, 用途为工业用地，企业厂房长期租赁给比亚迪汽车、名爵汽车等企业，与原本工业用途不符。 通过指挥部与业主协商，促成该地块工改商。由福清市自然资源和规划局、福清市住房和城乡建设局等相关单位按规定支持办理福建茂华投资集团有限公司的土地用途等变更审批手续，由福建茂华投资集团有限公司按照规定补交土地出让金及自行按审批要求改造，地块改造后用于经营汽车贸易及汽车后市场行业。 通过改造，低效用地合规化，原本凌乱不堪的建筑立面变得整洁大方，业主补缴的土地出让金优先用于企业自行改造道路、绿化等，原本脏乱无序的交通要道变为美丽街区，汽车走廊的片区形象逐步提升。整个片区的提升改造还给政府带来效益，土地出让金约5.5亿元，工改商补缴出让金约1.4亿元，扣除成本3.6亿元，可实现盈余3.3亿元。 试点片区部分改造前后对比图 汽车走廊项目试点工作坚持问题导向和目标导向相统一，跳出传统的片区征迁和项目招商的惯性思维，将安全隐患治理、土地用途规范、土地盘活利用、城市品质提升、项目资金平衡、国企国资发展等问题，连同汽车产业转型升级问题同部署共谋划，打造福州市“工改商”城市更新试点典范。重点做到“五精准”：产业定位精准、片区规划精准、政策制定精准、对接市场精准、综合治理精准。 1.在产业定位精准上，福州市在挖掘民资潜力、提升产业能级、发挥港口优势等方面有着巨大优势。对此，在进行汽车市场充分调研的基础上，明确了以引进新兴短板业态增量为主，整合提升现有域内存量车企为辅，搭建综合后市场服务平台为补充的“综合性汽车城”总体思路。 2.在片区规划精准上，为最大限度挖掘存量业态潜力，科学预留增量发展空间，对片区内工业和汽车企业的现状进行调研，形成“一企一档”“一地一档”，确定了片区“三旧”改造范围，明确了片区低效用地整合计划和产业补链强链方向。主要规划商用车一站式服务区、汽车销售集散区、汽车销售展示区、汽车综合服务区、汽车金融文化区等五大功能区，促进汽车产业高端化、集成化、差异化发展。 3.在政策制定精准上，收集并研究企业反映强烈的转变土地用途、弹性出让年限、建筑拆改留、产业招商扶持等问题，创新出台《福清市汽车走廊片区“三旧”改造工作方案》《加快汽车走廊产业发展若干措施》等政策，明确提出同意业主“工改商”自行改造和实行弹性年限出让，将业主补缴的土地出让金优先用于企业自行改造涉及的立面、道路、绿化等环境提升。 4.在对接市场精准上，多方洽谈，利用商会、乡贤等各种方式和渠道，推进招商精准对接。明确“政府主导、市场运作”的工作思路，依托地方国企作为汽车走廊补链强链的实施载体。 5.在综合治理精准上，迁移104国道汽车维修点到商用车服务中心集中管理，对企业房屋结构安全进行排查，开展104国道、清荣大道、福政路沿线建筑立面、人行步道、景观绿化、灯光工程等一系列业态整合和环境提升措施，以精准综合治理促进城市更新。 针对片区汽车商贸业布局“小、散、乱”特点，福清市综合考虑土地盘活利用、城市品质提升、安全隐患整治等方面，出台并实施“三旧”改造提升方案，采取“政企合作、政策扶持、域内整合、域外引进”模式，推行工改商、收储出让、景观提升、招商引资等“组合拳”，对旧厂房、旧村庄进行改造提升。 连江县福州现代物流城改造项目 （再开发类型：探索混合用途供地，推动产业深度融合） 项目用地位于连江县福州现代物流城，总用地面积50亩，土地用途同时兼容物流仓储用地（工业仓储）和工业用地（食品制造业）。现代物流城以“海丝国际物流通道门户，国家物流枢纽重要载体，东南区域物流集散中心，现代智慧物流示范样板”为建设目标，目前已引进京东、新希望等世界500强企业，是福州市重点打造的“六个城”之一。 经物流城指挥部主动谋划、协调沟通，连江经济开发区与福州新希望澳牛乳业有限公司签订项目投资协议，约定投资建设乳业加工基地项目，从事乳品研发、生产，布局乳品加工中心、研发中心、建设生产车间、动力车间、储奶间及办公配套等。相较于现行一宗地只有一种用地性质的“单一用地”管理模式，“混合用地”供地模式可以将一系列相互关联的功能紧凑地安排在同一区域内，推动产业升级，提升城市活力和土地集约利用水平。该项目用途混合开发同时满足企业生产、仓储的多方位需求，也为区域经济的持续健康发展提供有力支撑。 新希望澳牛乳业加工基地项目已建成计容建筑面积14772.1平方米，项目预计总投资3.68亿元，全面投产后预计可实现年产10万吨乳品。连江县通过试点混合产业用地模式，帮助企业改进生产流程和运营管理，显著提升企业的盈利能力和市场竞争力，同时实现用地降本增效，推进物流业与制造业的深度融合，产生样板示范效应。 物流城改造项目前后对比图 一是专班有“速度”，精准对接企业。连江县通过专班模式，精准对接企业需求，提供量身定制方案。由专人一对一为企业提供项目报批等指导，同步跟踪进展，及时协调解决问题，确保企业能快速响应市场变化，把握发展机遇。 二是服务有“温度”，全程无忧办理。连江县坚持深入园区、服务一线，在企业取得土地使用权后，提供从项目落地到投产的全程服务，做好不动产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关手续的审批工作。 三是用地有“精度”，科学布局产业。结合项目所在福州现代物流城发展定位，重点配置物流冷链、食品加工等相关产业，以复合功能的混合用地，更好地满足产业上下游企业既要生产又要仓储的发展需求，将乳制品加工企业科学布局于该地块，有效优化土地资源配置。 随着产业转型和市场需求的转变，传统单一功能和用途的用地方式难以适应城市发展，就需要健全土地混合开发利用制度。连江县认真落实《关于进一步推进工业用地提质增效促进工业经济高质量发展的通知》（闽政〔2022〕19号）和《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号），积极探索以工业为主导功能的混合产业用地出让，结合园区功能定位，精准对接企业产业需求，合理确定土地用途混合比例和要求，实现单一宗地空间的复合利用。 来源：福建自然资源
